中國房價泡沫極大 但突然崩盤的可能性很小
??隨著房價見頂，樓市降溫，樓市崩潰論的音量再次放大。以往此類論調皆伴隨調控政策出臺而出現，這一次則與政策無關，完全是對市場調整的反應，也因此，論者似都信心滿滿。
??然而市場情況總是變化無常，格外復雜，何況是中國市場。雖然泡沫是必然會破滅的，但崩潰卻是未必會發生。這不僅是因為泡沫破滅的路徑本來就有很多，並非隻有崩潰一途，更因為中國是一個超大規模經濟體，有著廣闊的經濟腹地，騰挪調整的空間極大，在小經濟體國傢發生的戲劇性場面，在中國是不會發生的。
??首先，盡管過去10年在住宅市場吹起瞭驚人的泡沫，房價顯現極度的非理性，但系統性危險卻不大，因為用在房產上的杠桿很小。炒房資金以社會浮財為主，並不是銀行貸款。當房價下跌的時候，受損的主要是尋租者和食利者，房屋信貸增貸缺錢急用哪裡汽車貸款房子信貸任何問題免費諮詢對社會也好，對銀行也罷，都不會造成傷筋動骨的重大損害。
??主流觀點認為，銀行和地方政府已經被房地產綁架，所以房價不能跌，一旦下跌就會要瞭地方政府和銀行的命。有意思的是，樓市的多頭和空頭在這個問題上竟然高度一致（這也說明，某些表面尖銳對立的觀點，其實骨子裡很可能是一樣的，起碼不像人們以為的那麼水火不容）。 但事實證明，這種觀點隻是人雲亦雲的俗見。
??據剛剛公佈的央行三季度報告，中國銀行業房地產類貸款餘額約16.7萬億元，其中11萬億元是抵押率極高的按揭貸款，剩下的開發貸和土地貸總共隻有5萬多億元，且都有足額抵押品，就算房價快速下滑，也不會形成多少壞賬。對銀行來說，樓市遇冷無非是損失一點業務量。
??地方債問題也被誇大瞭。20萬億元的存量並不致命，而國務院國慶前發文要求地方債以省級為單位統籌處理，縣級平臺存在的問題完全可以兜得住。
??舉例來說，縣級平臺債務最重的江蘇省，在統籌瞭蘇州、無錫等發達城市後，整體上無論是償債能力還是舉債能力都沒有問題。人們隻看到國傢不兜底，卻沒看到中國一省之規模就相當於歐洲一國，省來兜底已足夠，何勞國傢？炒地財政的確嚴重，但不會致命。
??美國次貸危機嚇壞瞭很多人，但美國的問題與中國並不一樣。美國的房價即便在歷史最高的2006年也沒有多少泡沫，可能隻是略微偏高。但華爾街通過所謂的金融創新，以房產為抵押，加瞭極高的杠桿。熟悉投資的人都知道，一旦背上高杠桿，你就隻能承受很小的市場波動。次貸危機就是被房價的小波動給引爆的。中國雖然房價泡沫極大，卻沒有多少杠桿，因此突然爆掉的可能性極小。
??況且，這些泡沫資產都在傢庭和個人手上，即便資產縮水，也隻能影響到個別人的消費傾向，而不會形成多米諾骨牌效應。換言之，泡沫不會擴散，不會形成真正的大金融風險。
??其次，泡沫隻存在於住宅市場，並沒有全面擴散。在房地產領域，商業地產和寫字樓等尚無太多的泡沫，可能隻是有些過熱；股票市場則仍然極度被低估。中國並沒有像日本上世紀80年代末期那樣，出現社會資產的全面泡沫化。因此，中國並不存在全面崩潰的風險，住宅泡沫破滅的影響將被限制在一個很小的范圍內。住宅泡沫主要存在於沿海城市、一線大都市和個別的二三線城市，並不是全國性的。
??最後，中國經濟在下臺階之後，仍然能保持6%以上的增長率，收入和消費仍將保持增長，此就是所謂“新常態”。工資增長會對房價起到一定的支撐作用，延緩房價的跌勢。就過往歷史而言，在經濟上升期，出現房價全面崩潰的可能性不大。
這樣來看，未來房價長期橫盤或陰跌的可能性最大。如果這就是政府一再強調的“穩定”，那麼必須承認房產調控政策是非常成功的，隻是年輕的房奴們要被犧牲掉瞭。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-01/16395945103580158804373.shtml
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