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如果說融創拿下的農展館地塊是東三環的最後一顆"明珠",那麼位於朝陽四環高端住宅--江南山水,則是朝陽四環絕版之作。
城市核心新盤可逃樓市震蕩
在全國整體經濟形勢下行以及銀行信貸偏緊的雙重擠壓下,北京住宅市場上半年再遇寒冷,市場銷售壓力也集中於下半年。尤其是最近兩年高溢價拿地的開發商更是面臨著產品與營銷的考驗。面粉價格的上漲,直接影響著面包的價格,市場不斷被高端化,高端住宅之間的競爭也愈演愈烈。位於朝陽四環、低密、現房、公園華宅--江南山水,起價僅為3.65萬元/平米,相對北京市場同區域、同環線、同類產品來說,可謂底價銷售。專傢分析認為,目前市場在售項目價格策略或將是繼08年之後購房者第二次抄底購房良機。
據記者瞭解,江南山水的大戶型,均為高檔精裝,衛浴品牌均為德國進口頂尖品牌。
舉例來說住總首開聯合體又以接近5萬元的樓面價斬獲亦莊一塊商品房用地。其樓面價超過目前市場大部分在售項目單價。
據記者瞭解,目前江南山水精裝公寓正在熱銷,產品面積在150平米-170平米之間,另外隱於繁華的別墅產品已進入現房銷售階段。不論從區位、交通、生活配套、產品稀缺性等方面,江南山水都是城市核心區絕版之作,但記者從開發商方面獲悉,其目前在售產品售價為3.65萬元/平米起。性價比是南部亦莊區域都無法比擬的。
除此之外,東四環沿線已經面臨無房可售的局面,截止目前,僅華翰國際所剩較大戶型的尾盤,但單價也達到七萬元/平米。
競爭加劇已售項目後期降價難
另外,樓市在經過4個月的調整後,部分改善型項目的價格已達購房者心理預期,市場觀望情緒逐步消退,市場進入抄底銷售階段。
市場分析
行業透視
在市場競爭激烈的情況下,客戶群的精準定位以及產品附加值升級成為新盤營銷的核心問題。江南山水負責人對記者解釋,該項目面對的就是在CBD附近工作的白領以及新興財富階層。
加之上半年北京增量房市場形勢不容樂觀,競爭進一步加劇,低價拿地在售項目欲以價格優勢爭奪市場占有率,但也存在一定壓力。
北京購房市場再遇寒冰期 購房者迎二次抄底
據記者瞭解,江南山水本身的商業配套達到30萬平米,商業中心落成將成為區域內面積最大、功能性最強、業態最齊全、是集大型購物中心、休閑娛樂中心、餐飲服務為一體的大型商業中心,從大型超市到休閑咖啡,從高端餐飲到服務,給購房者帶來一站式消費。
內容來自sina新聞
而記者從其他高端項目獲悉,其下半年均沒有降價的打算。
"目前隻能是不漲價,但降價不太可能,一是影響公司形象,二是怕老業主找麻煩。"某高端項目營銷總監對記者透露,雖然下半年銷售壓力非常大,但是價位上也隻能"死扛",他們隻能通過營銷渠道方面,來吸引購房者。
底價熱銷絕版地塊跑量為先
精準定位產品決定勝負
隨著剛需住宅成交持續低迷,開發商在資金、銷售額等多方因素作用下改變銷售策略,供應逐漸向中高端改善型產品偏移。據亞豪機構統計數據顯示,7月份,北京報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅市場新增供應430套,環比上漲24%,創春節以來供應新高。而8月北京預期入市的項目32個,其中16個中高端、改善型項目。
明確客戶群,提升產品附加值,滿足客戶的各類需求,則成為當今商品房市場競爭成敗的核心點。
而2013年出讓的大量高價地在經過9-12個月前期開發房屋二胎銀行利率利率多少免費諮詢試算、達到入市條件後,今年下半年開始,將會陸續開盤銷售,從主觀上造成近期公寓豪宅市場供應量的增加。
除此之外,在環境上,江南山水首創"森林式園林"概念,開發商結合北京土壤和氣候特點,耗費巨資將2萬餘棵臻稀喬木原根移植到小區內,以銀杏為主題打造森林式園林。園林設計方面則通過這些高大喬木勾勒天際,輔以大小灌木豐富層次,名品花卉可觀可感,草坪地被點綴細節,並通過坡地進一步豐富園林層次,打造從高到低,從天際到地表的全方位立體園林。
江南山水在7月份成交公寓20餘套,領跑北京高端住宅市場。再次驗證瞭精準定位、產品定勝負的當今市場生存法則!
專傢觀點
之所以懋源能沖出突圍奪下夏傢胡同地塊,融創能夠不惜一切代價將農展館地塊納入三地門鄉二胎房貸利率囊中,究其原因是其地段不可復制。在目前經濟環境不容樂觀與通貨膨脹並行之下,新興的財富階層購房除瞭考慮項目品質之外,房產的保值與升值也成為重要因素,而地段優越恰好保證瞭其第二個需求。
最新看點
房地產交易管理網數據顯示,7月份,北京63個報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅項目中共有30個實現成交,成交數量相比上月增加瞭4個;30個項目累計成交104套,環比上漲28%。
業內人士認為,在資金流動性相對較寬松以及下半年經濟發展預期向好的背景下,預計未來幾個月北京公寓豪宅市場將形成供需兩旺的格局,帶動下半年公寓豪宅成交量成為全年高點。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-24/23322879482.shtml
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