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我接著說："想必那個時候，大傢的收入一定非常高瞭"，
川瀨已經50歲，但隻是公司裡一個非常普通的工程師，可他的妻子不僅長得漂亮而且言談舉止完全是一個名門形象。在日光，川瀨的妻子穿的是和服，日本女人穿和服時的走路姿勢、坐姿、目光等等都是有講究的，沒有受過專門訓練的人裝不出來。接受這種訓練的一般是"大傢"的女孩子、或者是準備成為"大傢媳婦"的女子傢政大學的學生。在大學院我遇到過來自女子傢政大學的研究生，相比之下，川瀨的妻子可以做這些"大傢媳婦"的老師。
讓我關註有關日本泡沫經濟的諸多論說，並認可上面的這種論斷，還得從和吉田的一次聊天說起。
"這裡真是東京不錯的住宅專用地，離地鐵站很近而且還很安靜。"
每次和吉田一起去施工現場，他都會以"一早兒，稍微喝瞭點兒"為借口，躺在車上看漫畫。這次，他上車就坐到瞭駕駛位上，我覺得挺奇怪，猜想他一定有什麼事兒。還真是，剛進東京不久他就下瞭高速，在東京市區內狹窄的小路上繞來繞去，非常熟悉的把車停在瞭一棟30多層的公寓旁邊，讓我稍等他一下。
所謂科技興國戰略，是二戰後，日本政府對已經是一片焦土、百廢待興的日本應向什麼方向發展做過長時間的論證。曾一度想效仿荷蘭成為亞洲與歐美之間的貿易集散地。但考慮日本與荷蘭在人口數量與所處外部環境等方面相差甚遠，貿易集散地的構想被徹底否定，最終決定走工業科技興國的道路。
3. 如果對以上兩個問題的回答都是"NO"，那麼什麼樣的經濟模式更適合於日本？
"這個你要怪罪的話，你就怪罪中國吧，我們被中國給騙瞭"，
"是嗎，忘年會能到銀座開，咱們公司太有錢瞭"，
"掙這麼多的錢，大概也隻能買地買房瞭"，
"看來，你的泡沫煩心病是命中註定瞭。"
在房價、股價一路高漲，日本經濟一片繁榮的90年3月27日，日本銀行出臺瞭《控制不動產融資總量的通知》，這一《通知》被後來稱為日本泡沫經濟崩潰的"發火點"，房價，股價掉頭下跌(見下圖)。當年8月，日本銀行又把短期貸款利率上調到6%。更有甚的是92年大藏省又出臺瞭地價稅，讓已經一蹶不振的不動產業更是雪上加霜，高端百貨業因其店址位於城市最繁華的地段，每年0.3%的地價稅竟然超過商品利潤的20%，地價稅對房價的抑制力可見一斑。
但是，房地產泡沫一定會崩潰，或者說房地產泡沫一定要以房價暴跌的方式來結束，這在經濟學上是找不到依據的。脫離瞭實體經濟支撐的房地產泡沫一定要被捅破嗎？答案也是不一定的。
吉田一聽哈哈大笑："這種地方也算高檔，泡沫的時候，公司的忘年會是要到銀座去的"。
依靠不動產來拉動日本經濟的發展，很顯然是已經背離瞭工業科技興國這個不變國策。
吉田長嘆瞭一聲："不可能再有瞭，再來一次泡沫，日本人連糧食都吃不上瞭。"
日本是一個資源嚴重依賴進口的國傢。要獲取資源，日本必須要用他國需要的商品來進行交換。如果投向不動產的資金越來越多，日本整個產業結構和就業結構就會向不動產業傾斜。出口創匯的制造業就會萎縮，能夠從他國獲取的資源也就越來越少。10年、20年後，隨著發展中國傢的崛起，本無價格優勢的日本產品連技術優勢也將失去。再沒有瞭可以和別國交換的商品，日本人對不動產的爭奪就如同貧窮的村民去爭奪無電、無暖、無氣、無油的土坯草房。
不動產！讓日本人已經鼓鼓的腰包去投資不動產，無疑是讓日本經濟解"燃眉之急"的有效通道。開啟商業化的不動產市場，對日本農村的地主是一個最大的利好，當時執政黨(自民黨)的最大支持者就是以地主為核心的農協。
不過，至於當時日本為什麼會如此繁榮，大傢覺得本來就是這樣，在留學生中也極少議論這些問題，更不會去想這和中國有什麼關系。
"果然如此，記得我一個鄰居為瞭買一臺東芝雙缸洗衣機，一大早4點去排隊"川瀨的話讓我想起瞭中國改革開放初期的一些事。當時我國還沒有彩電、錄像機、冰箱、洗衣機等等這類傢電的生產線，市場上的日本電器無論是非法走私貨還是合法進口貨，最終都要出自日本的工廠。這對日本來說中國這個市場實在是太大瞭。
"真是太好瞭，我怎麼沒趕上呢，真遺憾，怎麼會一下子就不景氣瞭呢？"
在日本經濟一片繁榮，房價不斷攀升中到瞭90年，日本各大銀行不僅突然停止購房貸款，並大幅提高原來的購房貸款利率。92年開始征收地價稅(征收額度為財產繼承稅評估值的0.3%)。日本政府為什麼要出臺這樣的經濟政策？日本汽車、傢電等其它行業的繁榮景象為什麼也突然消失瞭？這意味著日本經濟由此開始步入"泥潭"嗎？又如何看待日本經濟"空白"的十年呢？
日本房地產泡沫破裂後的平民生活
須藤對我這種疑問表示非常理解，他告訴我說，在日本經濟泡沫時期的88年，他花6000萬日元購買瞭一套二層別墅。現在這套別墅的價格已經跌到瞭3000萬日元。他把別墅已經出租出去瞭。他住現在這樣的房子是為瞭省下錢來和別墅的租金合在一起還銀行的貸款。等他65歲的時候就可以還清貸款，然後再把房子抵押出去得到養老送終的錢。不過，他的妻子並不願意和他一起住這樣的房子，離婚瞭。
96初，到日本的第一天，住在一棟樓裡的鄰居須藤用茶盤端著沏好的抹茶來到我的房間，這可能是他獨有的"初次見面、彼此認識一下"的表達方式。語言溝通上的障礙也隻能是簡單的十幾分鐘"寒暄"，須藤把他房間裡的電話給瞭我，讓我告訴傢裡人可以通過他的電話和我聯系。
"是。"
1990年日本泡沫經濟崩潰，表面上看是日本政府一連串的經濟政策所致，其政策實質是日本政府對以上爭論的一個明確回答。
後來在02年做店鋪選址調查時又路過這裡，感覺還是以前的老樣子。我順路到當地的公共圖書館查瞭一下，這塊地屬於市街化調整區域，這種區域內的土地並不完全屬於建設用地，如果要化為建設用地，當地的政府部門必須投資進行給排水、液化氣、5.2米以上寬度的道路等基礎設施建設。教授買這裡的土地，大概是基於泡沫經濟時期的城市發展速度，要不瞭幾年，政府部門就會投資把這裡化為建設用地瞭。如果真如教授所料，地價至少要漲到10萬1平米，再如果化成瞭建設用地中的商業用地，30萬/㎡也完全可能。很可惜，教授這個"賭註"沒押對。
日本政府為什麼要出臺這樣的金融政策，是他們沒有想到這些政策會導致樓市、股市大跌。那麼，在樓市、股市已經開始暴跌的92年，大藏省為什麼還要出臺地價稅，讓不動產業絲毫得不到喘息的機會呢？
小董又說：在研究室做實驗的時候，教授沒事兒總叨叨這塊地，看來這塊地讓他挺煩心。教授在89年以5萬日元/㎡買瞭這塊地，一共是1.5億日元。教授說如果現在有人出1個億，他就賣。93年有人出價2.5萬日元/㎡，教授舍不得，現在，2萬都找不到買主瞭。種瞭這些柿子樹還沒時間照料，我們到這摘柿子吃就是幫他忙瞭。
"是啊！每年的獎金就可以還購房按揭瞭，誰會想到會發生後來的事情呢"。
85年9月的"廣場協議"簽署後，本來就已經擔心日元貶值的日本國民，對於政府諸多的不動產優惠政策，就如同找到瞭一個可以讓紙幣保值的避風港，把大筆資金投入不動產市場。
在大學院的時候就經常聽小董談起日本泡沫經濟時期的繁榮景象。小董是90年來的日本，他說：他剛來的時候，每天到學校來接留學生去打工的車，平均2個小時就一趟，1小時的工資一般是1200-1500日元，有些還可以當日結算，掙錢實在是太容易瞭，和現在大不相同。因為勞動力嚴重缺乏，日本政府對很多南美和其它一些國傢的偷渡者，以及簽證到期不回國的人也是睜隻眼閉隻眼。泡沫經濟崩潰會，日本的入國管理局才開始驅趕這些人。
吉田想瞭一下說："相信的理由很多，每個人也有自己的想法，但基本上還是依據一般的常識性判斷。日本經濟主要是依靠出口，日元升值對產品出口形成嚴重妨礙，政府肯定要增發貨幣使日元貶值，如果每年持續增發貨幣，恢復到原來日元兌換美元的匯率標準上，房價不會降。"
97年，進入大學院後認識瞭搞金屬材料研究的博士生小董(中國人)，有一天他開車帶我到一個很荒涼的地方去摘柿子。我問他這裡的柿子為什麼可以隨便摘，他說，這是他導師在泡沫經濟時期買的地，按那個時期的發展規劃，這裡應該可以劃入東京通勤圈的范圍瞭，很遺憾，你看看現在，還是這麼荒涼，也隻有這搞金屬研究的教授腦袋才這麼"硬"，才會相信東京圈會擴大到這裡。
"哈哈～～，看來，吉田桑要擺脫煩惱隻能等下回看不明白的泡沫到來瞭。"
川瀨說："中國開放以後，日本的電器、汽車開始大批量出口中國，去過中國的日本人說，中國和日本相比至少相差30年，中國有12億人，如果我們給中國造東西，達到日本現在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就堅信在自己的有生之年日本經濟會一直繁榮下去"。
"幸運談不上，我沒有抽簽，咱們公司是這棟公寓的投資人之一。"
過瞭一段時間，有機會和關口一起去施工現場，他來這個公司已經9年瞭，我和他的私人關系不錯，路上就我們兩個人，這是個機會，我說："在日光見到瞭川瀨的妻子，她穿和服的樣子和我平時看到的其她人真不一樣，魅力十足，一定是"大傢"出身吧"，關口說："不知道，不過，川瀨以前可是社長，妻子一定錯不瞭"，我又問川瀨為什麼成瞭一個普通職員時，看關口不太樂意回答，我也就不好再問。
"政府既然堅持不增發貨幣也應該有不增發的理由吧，你怎麼看？"澎湖縣銀行協商
進入上個世紀80年代，伴隨中國的大門開放，一直持續繁榮的日本經濟也進入瞭鼎盛期。
所以，盡管企業和人都離不開土地，土地的價值應該占到企業利潤的多少？應該占到個人收入的多少？這在世界上也沒有標準。但是，日本資源匱乏必須用高技術含量的產品去交換，這在日本社會是一種共識。日本的住宅市場價格，自55年設立日本住宅公團到85年一直就是由政府主導。所以，日本政府把泡沫捅破有足夠的社會基礎。
2. 不動產業的發展是否能保持日本經濟的持續繁榮？
"照你這麼說，政府急忙把地產泡沫捅破也是因為農地？"
日本在85年之前，住宅市場並非完全商業化的市場，80%以上的普通工薪傢庭住的都是公團房、縣營房、市營房、社宅等等這類公益性住房。在這其中，1955年日本政府設立的【日本住宅公團】又是最大的住宅提供者。
吉田一聽很得意："那當然，當時交瞭定金來抽簽的人是總套數的20倍，"
日本的房價為什麼會上漲？不少人認為是緣於1985年9月的"廣場協議"。就這麼一個有關貨幣匯率的協議就能導致日本人瘋狂貸款購房？如果百姓無錢銀行憑什麼貸款給你？日本百姓又憑什麼堅信地價、房價還會漲？所以說，"廣場協議"充其量隻能說是"導火索"，那麼"炸彈"是如何形成的呢？也就是說日本百姓的購房款來自何方？對於這些疑問，在2000年公司忘年會上，我得到瞭一個答案。
"哈哈～～，既然你一輩子都住不進自己買的公寓裡，為什麼不賣瞭呢？"
在日本政府意識到瞭日本所面臨的困境，但且還沒有找到應對方法的時候，"廣場協議"更是給瞭日本當頭一棒。使得給日本經濟帶來繁榮的制造業，陷入瞭既要與發展中國傢的低價格抗爭，又要承受日元升值重壓的兩難境地。要保持日本經濟繼續高速增長，必須尋找新的經濟增長點。
準確地說：不是90年的政策有問題，而是85年日本全面開放不動產市場，寄希望通過不動產來讓日本經濟繼續保持高速發展的政策有問題。在不動產市場全面開放的85年-89年，日本以及世界的變化讓日本政府清楚的看到瞭85年所犯這一政策錯誤的嚴重性。90年以後的政策不過是對85年所犯錯誤的緊急更正。
"哈哈～～，對，讓我煩惱的信號不是從這棟樓裡發射過來，就是從那棟樓裡發射過來，總之，這種煩惱一定是要有的。"
我下車在四周轉瞭轉，心裡琢磨：這可能就是吉田買的公寓，這種地段的住宅不會便宜，看來吉田在泡沫時期真發瞭不少獎金。
"泡沫剛崩的時候，也沒什麼人著急賣房，是不是大傢都相信房價還有上漲的可能。"
上個世紀70年代末，日本的汽車、傢電制造技術不僅可以與歐美抗衡，有些已經處於國際領先地位，產品開始大量出口海外。1981年，"日本住宅工團"更名為"住宅、都市整備公團"，工作核心由直接提供住宅轉型為建設和改良城市居住基礎設施。日本住宅公團的工作轉型是日本政府希望借日本產品大量出口海外給日本經濟帶來繁榮的機會，為住宅商品化所作的準備，通過住宅商品化滿足國內住宅個性化需求，由此提高日本國民的居住條件。
過瞭十幾分鐘，吉田回來對我說："一來這裡我就心煩，安全第一，拜托瞭"。他這是又打算躺旁邊看漫畫瞭，他很隨便，和他說話也就比較直來直去。
"你真夠幸運的。"
自從忘年會上聽吉田說日本的泡沫繁榮是因為中國，不管是不是醉話，我還是想弄個明白。
我確實有點吃驚："怎麼，咱們公司在泡沫時期也投資不動產？"
"這有什麼奇怪，如果不是各行各業都投資不動產，不動產泡沫怎麼會那麼大。"
"看來你要參加抽簽就好瞭，也許抽不上，等兩年情況就截然不同瞭。"
"不可能，買不上這個樓盤，還要買別的樓盤，總之，那一年是下定決心一定要買。"
我註意看瞭看這塊地，除瞭幾十棵柿子樹，其它都是荒草。當時來的高興勁兒晾瞭一大半。
登山的時候，我問川瀨，日本泡沫經濟和中國有什麼關系？
"哈哈～～，在日本，有你這種煩惱的人太多瞭，應該推舉一個能讓大傢消除煩惱的人當總理大臣。"
"我死的那一天就是這個總理大臣的誕生日。"
有不少人認為：90年之後的幾年，日本政府一連的經濟政策把日本經濟推入不能自拔的"泥潭"，讓整個日本經濟出現"空白"的十年(90年中期-2000年)。
"開玩笑，我交瞭首付，還支付瞭十年的按揭，怎麼能賣呢？"
"如果房價剛開始下跌的時候，你就賣掉，也就不會有現在的煩惱瞭。"
"是啊！可我不是神，誰會想到泡沫已經崩瞭十年瞭，房價不但不漲，還在一直下跌呢。"
"不僅僅是咱們公司，全日本的公司都一樣，那個時候的銀座人滿為患，至少要提前半年預定才有位子"，銀行2胎貸怎麼貸款比較會過件
"是，至少是堅信房價不會下跌的這麼厲害。"
"既然如此，也應該有一個相信房價不會下跌的理由吧？"
吉田的回答讓我當時沒反應過來，以為吉田喝醉瞭。
"那為什麼不增發貨幣呢"
"對呀！十年過去瞭，地價、房價一直下跌，日本的不動產價值以每年100兆、100兆的速度減少，這總理大臣換瞭好幾個，絲毫也看不到政府要增發貨幣的意思，真搞不懂這幫混蛋腦子裡在想什麼。"
我一邊開車一邊問他："這是你買的公寓？"
"這我可不知道，這是錢！！！大傢都能看明白瞭就不是錢瞭。"
"是啊！最不景氣的公司，每年的獎金也有半年的工資"，
內容來自sina新聞
"日本工業這麼發達，可以進口糧食。"
"開玩笑，那日本不就成瞭農業國的奴隸瞭嗎？"
周末的下午6點到9點，大傢喝完瞭忘年會的第一場酒，接著來到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田問我是不是來過這種地方。
"不一定是全部，但這肯定是一個非常重要的原因，這些農村的地主最討厭，泡沫的時候，一窩蜂的要在農地上蓋房子，這不等於是讓大傢沒糧食吃嗎。"
"照此來說，如果從農地這個角度看，政府不增發貨幣也是有道理的。"
"對！也應該警告警告這幫地主，不許打農田的主意。可是讓我也一起跟著倒黴。"
自從聽吉田說瞭這番話後，對90年樓市、股市暴跌是由於日本政府金融政策不當所造成的說法產生瞭懷疑，我開始相信日本政府不顧一切捅破房地產泡沫是有目的的，我希望得到一個答案。所以後來，就一直比較留意有關這方面的新聞、記事。
房地產是不是有泡沫是以實體經濟為參照物，房地產價值脫離瞭實體經濟的支撐就被認為是泡沫。
99年，在就職的公司裡認識瞭川瀨，他和我都愛好登山，我加入瞭他們的登山俱樂部，一般是星期六的早晨6點在山下集合，10點多登山結束後到溫泉洗洗澡回傢。
在經歷瞭房地產泡沫崩潰的日本學術界比較主流的觀點是：房地產泡沫是不是需要被捅破主要由社會因素來決定。那麼，日本為什麼要捅破泡沫呢？
有一次三連休，俱樂部組織去日光登山，日光是日本著名的旅遊觀光地，不少成員都帶瞭自己的傢人或朋友。
但是，中國及其它發展中國傢的彩電、冰箱等生產線的投產，讓日本政府清楚的看到瞭，發展中國傢的低價格很快要對日本的制造業構成致命的打擊。在單純的價格競爭面前，日本隻有死路一條。日本依靠先進的工業制造技術、通過來料加工、出口工業制品帶動日本經濟繁榮的路，已經看到瞭盡頭。
我說："來過，但是可沒有這麼高檔"，
時間長瞭，從人們的隻言片語中，對川瀨有瞭一個基本的瞭解。川瀨從東京理工大畢業後就來到我就職的這個公司，不到40歲就成瞭公司的核心技術人員，一直在東京品川、公司總部工作。對公司發展貢獻很大，基本工資近百萬日元。85年，也就是泡沫經濟形成初期，川瀨辭職創辦瞭一傢住宅制作工廠。一起步就發展很順利，到88年，川瀨不僅貸款擴大瞭生產規模，同時在東京的一等地還購買瞭一套近2億日元的高檔公寓。沒想到，90年後，形勢急轉直下，工廠的訂單幾乎為零。川瀨1億2千萬把東京的公寓抵押給瞭銀行，希望度過難關、保住工廠。可最終還是在97年破產瞭。這個公司的高層念川瀨的能力和多年的交情又讓他又回到公司，不過總部是回不去瞭，工資聽說隻有40萬。
因為在自己的身邊，經常聽到泡沫經濟時期有關購地、購房的事兒，就開始琢磨：日本的一個普通百姓隨便說句話都要從腦子裡過一下，搞不懂的事情不會做，那麼，日本的地價、房價為什麼會上漲？是什麼原因讓他們堅信地價、房價還會漲？他們的工資並不高，房價已經超出瞭他們的正常支付能力，為什麼還會降低其它方面的生活水平來買地、買房呢？
當大筆的資金湧入不動產市場而使不動產開始升值的瞬間，一個潘多拉盒子--保有需求被打開瞭。日本的不動產屬性開始瞭悄然的改變，由[使用需求]轉向[保有需求]，後果也就可想而知瞭。再加86年高達2位數的貨幣增發量，到瞭87年，在絕大部分日本人眼裡，土地已經成瞭最值得保有的資產。
面對如此之大的市場需求，日本各大銀行對土地展開瞭激烈爭奪。通常情況下，銀行對土地抵押融資是按土地評價值的70%貸出，北海道拓值銀行以120%提供融資，由此可見土地在銀行眼裡已經成瞭金礦。
隨著日本不動產價格的急速攀升，投向不動產的資金也越來越多，全國的不動產開發項目一個賽過一個大，整個日本"鶯歌燕舞"，連銀座這種日本最高檔的紅燈區也成瞭普通人可以光顧的地方。
但另一面，正在建設的第二東名高速因地價高漲，計劃難於推進。日本道路公團的經營狀況極度惡化。各地方性的公共投資建設也因地價高漲而困難重重。
88年，不動產業持續數年的高額利潤讓豐田汽車、富士重工、日立電機等等這些日本實體經濟的領頭羊再也按耐不住，開始大舉進入不動產業。
不動產的高速發展已經嚴重影響到瞭日本經濟的未來發展方向。因此，圍繞日本應如何發展的爭論越來越激烈。如果把這些爭論歸納一下，爭論主要是圍繞3個方面展開：
1. 促進不動產業的發展是否符合日本的基本國策？
和川瀨一起登山的次數越多，越是想知道他到底是個什麼人，可又不便直接問，擔心問不好還有可能把關系搞僵瞭。
須藤48歲，是一傢從事商業設施管理的管理員，每月工資40多萬日元。我當時很奇怪，他的工資不算低，又是獨身，為什麼還會住在這樣一棟月租金隻有3萬多日元、一居(12㎡)一廚(4㎡)一衛(3㎡)、5人合用一個浴室的樓房裡呢？(如下圖)
2000年底，公司終於發獎金瞭，已經連續三年沒發獎金瞭。公司大概是希望把好人做到底，年底的忘年會也由公司出面來組織，這和前幾年職員自發組織的忘年會相比，檔次也高瞭不少。
二戰以後，日本有兩個被稱為不變的基本國策，一個是基本農田制度，一個是科技興國戰略。
所謂的基本農田制就是日本的基本農田保有量必須能夠滿足日本的糧食自給自足，不能在糧食問題上受制於他國。不動產開發的持續高漲，直接威脅到瞭日本基本農田的保有量。
在我沒有裝電話的近兩個月的時間裡，去須藤那裡接過幾次電話，每次接完電話我都帶點東西過去感謝一下。這樣一來，每個星期抽1、2個小時坐下來聊聊天就成瞭一種習慣。
我們從山上下來後，沒有去登山的人已經在溫泉旅館等候瞭，這其中有川瀨的妻子，川瀨把我介紹給她，並邀請我和他們一起吃晚飯。自從見瞭川瀨的妻子，我再看川瀨的時候，總感覺他是一個很神秘的人物。
這時，關口已經扯著嗓子開唱瞭，吉田也開始忙著用桌上的各種酒勾兌自己喜歡的味道。盡管是高興的日子，吉田大概又要借酒澆愁瞭，他和須藤的情況很類似，所不同的是須藤在泡沫時買的是別墅，吉田買的是東京的公寓，兩人現在住著類似的房子。
85年的"廣場協議"讓日本人口袋裡的錢一下子增加瞭至少20%，促使日本政府開始加速全面推行住宅商品化，商業銀行開始大量為居民購房發放貸款，貸款利率大幅下調(見下圖)。日本的房價也由此開始瞭急速攀升。
還想再重復說明的一點是：談論房地產是不是有泡沫，首先要界定房地產是被當做"工具"來使用還是被當做"古董"來收藏。隻有被當做"工具"時，房價才能和實體經濟直接聯系在一起。如果被當做"古董"，房價和實體經濟就沒有瞭直接聯系。如果沒有這樣的界定，房地產有無泡沫也就無法談起，結果隻能是各說各話。eju
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-25/16152746956.shtml
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